銀行壓力測試與“房價下跌情緒”


????? 本文首發于《上海證券報》2010年8月10日,此處上原文。


??? 樓市政策調控的目標有官方的正版,也有坊間流傳的“山寨版”,而“山寨版”解讀的房價下跌多半與商業銀行的壓力測試有關。在4月份的一次理論研討會上,某發言人預測樓價將全面下跌,下跌幅度在30%以內,依據為:銀行壓力測試的結果表明樓價下跌30%不會引發金融風險。最近又有銀行的壓力測試了,據說要測試樓價下跌60%,我想“山寨版”的政策解讀要有更新版,應該有人推斷樓價將下跌60%了!


???商業銀行的壓力測試是風險管理的常規行為,原來沒有媒體關注,所以壓力測試的量化指標和市場預期無關?,F在由于觀察樓價的“山寨人士”需要有依據,壓力測試目標就變成了被炒作的樓價下跌目標。壓力測試的目標是應對金融風險,房地產與金融危機的關聯度很高,2007年有美國的次貸危機,1997年有亞洲的金融危機,導火線都是因為房地產價格暴跌而引發的跨國債務鏈斷裂。問題是:房地產關聯的金融風險應如何衡量?


???本次壓力測試的指標從30%提升到60%,并非說明樓價將下跌60%,恰恰相反,說明房地產關聯貸款在銀行信貸資產總額中的占比很低,下跌60%才有可能觸發銀行的信貸危機。國金證券研究所的報告說明,房地產相關貸款占信貸資產的比重不到30%。全國銀行業信貸資產總額超過40萬億,其中開發商貸款不到3萬億,占比不到8%。根據央行公布的統計數據,截至今年6月底,全國住戶中長期消費性貸款余額不到6萬億,占比不到16%。即使把分類含混不清的地方政府融資總額也算上一半,再加上不到4萬億,總計不到13萬億的房地產關聯貸款占信貸資產總額的比例也才剛超過30%,那么可能觸發金融風險的房地產關聯貸款占比大概是多高呢?


?? 在筆者看來,金融風險還很遠,政策風險卻很近,所以建議開發商們盡快主動降價以“安撫山寨情緒”。我判斷金融風險遠近的指標有四:第一,本次美國的次貸危機和1991年日本樓市崩盤之前,房地產關聯貸款占信貸資產總額之比均接近甚至一度超過了60%;第二,美國金融海嘯來臨之前,居民住宅財產稅的稅基總值與按揭貸款余額之比超過了1:0.9(還有數據說是1:1),所以房價下跌15%-30%就引發了數百萬家庭喪失了住宅抵押品贖回權;第三,亞洲金融危機的導火線是泰國,房價暴跌的原因之一是外資大舉撤離,所以應關注房地產關聯貸款中的外資占比;第四,房價上漲若激勵銀行發放房屋凈值貸款(HOME EQUITY LOAN),房地產信貸規模就有可能失控。按照這四個標準,中國目前的房地產市場幾乎沒有金融危機爆發的跡象,各大商業銀行在貸款評級或分類中也都把居民中長期消費性貸款定義為優質資產。銀監會不斷要求商業銀行拿出優質信貸資產搞壓力測試,用心之良苦,可惜還是被有些專家借題發揮。


???在中國,商業銀行的按揭貸款業務開展時間很短。按揭業務的增長速度雖然很快,但信貸總額占比不高,創新品種很少,所以從金融風險的角度看,中國住宅市場現在不是房價越高風險越高:按揭購房的貸款比例將隨房價上漲而下降!


?? 最近坊間熱議的話題之一是“黑房率”,城市房產有投資消費雙重屬性,在投資消費雙輪驅動的房地產市場中,晚上9-10點較長期不亮燈的房子被稱為投資房,“黑房率”是衡量房地產市場投資率的標準之一。在按揭貸款的房價占比較低的國家,投資人的“黑房率”并不是衡量銀行金融風險的指標,開發商的“爛尾樓”才是。因為,“黑房”是已經賣出的房子,意味著金融風險已經分散轉移給投資人了,投資人的“黑房”若現金比例很高甚至全現金持有,等于是為銀行和開發商分擔風險,所以用“黑房率”論證金融風險很高也是缺乏常識的邏輯混亂。也難怪,生逢亂世,心不平,世乃不平!