?樓市調控如大禹治水:宜疏不宜堵


????本文首發于《華夏時報》2010年8月28 。


?? 樓市調控應疏堵結合
???雙軌價格
?? 古時連年水患,大禹治水成功的秘訣在于變“堵”為“疏”,我國古代著名的水利工程都江堰也是以“疏”為本,疏堵結合,讓四川人民受益千年。樓市調控一味追求壓開發商降價其實無濟于事,北京上海等中心城市的房價若真的降了,今天義憤填膺的房價“斗士們”多半會翻身入市,房價又會像彈簧一樣彈得更高。僅有抑制房價上漲的政策于事無補,還會火上澆油,因為這是“堵而不疏”。若把保障房體系和商品房體系理解為中國樓市的“雙軌制”,樓市調控就應學習古人的疏堵結合,一手堅決打擊投機性炒房,一手大力促進保障房安居。
??? 樓市調控應疏堵結合,所以保障房體系的完善至關重要,但在實踐中要區分兩種投機行為:一種是商品房中的投機性炒樓,另一種是雙軌制中的政策性投機。保障房是非市場化的低價房,有公租房和“經適房”。公租房體現的是對特定群體的住宅補貼政策,不涉及低價房的未來產權交易,但所謂的“經適房”卻不是這樣,低價“經適房”的未來產權交易包含著政策性投機,這種投機比市場中的投機性炒房更不公平。按照現在的有關規定,“經適房”滿5年后可以解禁換證,與商品房享受同等待遇,由業主自行決定出租或出售。這就好比分流洪水所筑的堤壩一樣,前面辛辛苦苦地筑壩分流,后面已經謀劃毀堤取水,結果必然是千里之堤毀于蟻穴。雙軌制的樓市調控若以反投機性炒房的名義引進了政策性投機,“經適房”的建設就不是保障房安居,而是保障房投機,不僅將毀壞保障房體系,而且還將“劣幣驅逐良幣”,毀壞中國尚不成熟的商品房體系。
?? 樓市價格越壓越漲
???源頭不在市場
?? 在政策調控的高壓之下,多數城市的房產成交量已經開始恢復,這暗示著未來房價仍將繼續上漲。從2004年開始,城市房價與政策調控的關系就像政府腳下踩的彈簧一樣,政策一抬腳就漲,房價是越調越高。房價漲幅的提速恰恰是樓市調控開始之時,這不是偶然的巧合,也并非市場有意和政府唱對臺戲,而是政策體系本身的不協調。
???不久前拜讀了萬達集團董事長王健林先生的文章,他總結的四條意見可謂言簡意賅:1、不是地價貴,而是財稅體制不合理,地方政府只能靠賣地求發展;2、不是商品房的價格高,而是保障房的政策不到位,購房者只能爭搶商品房;3、不是房價太高不合理,而是收入太低不合理,工資上漲的幅度落后于國民收入的增長;4、不是剛性需求過旺,而是土地供給不足,30年間城市人口增了3.6倍而同期城市土地供應的增長卻不到1倍。在我看來,這“王四條”只需要再增加一條:5、不是房價增長過快,而是貨幣增長更快,20年房價的上漲幅度遠低于廣義貨幣供應量的增長。
???“王四條”加一條,揭開了中國樓市內在的供求失衡。坊間曾經流傳著一個很愚蠢的問題:房價究竟是總理說了算,還是總經理說了算?正確答案是:總理和總經理誰說了都不算!誰能控制價格誰就消滅了市場,因為市場規律就是供求決定價格!但這供求兩字,看似簡單卻變化萬千,因為人的需求是多層次的,可能的供給是多方面的,在中國不成熟的房地產市場中,調控政策對供給的影響造成了越調越漲的現實和預期。為什么這么說呢?
???還是先從保障房說起。在中國開始住宅商品化市場之前,城市幾乎是清一色的公租房,在商品房市場啟動后,原有的保障房體系在一夜之間幾乎化為烏有!公租房能拆的拆了,能分的分了,但是推倒容易,重來卻很難,由于土地價格的飆升,保障房的預算永遠也趕不上城市地價和拆遷成本的上漲,保障房的計劃難以落實,此外在執行的過程中又憑空冒出了一個“經適房”政策,把保障房的土地供應演變為政策性投機,更加劇了保障房的土地供給不足,促使多數城市居民只能進入商品房市場。在短短20年之內,中國城市住宅體系從一個極端跳到另一個極端,供求失衡難以避免,結果就只能通過高房價來調節供求。從這個意義上說,中國住宅市場的效率是非常高的,市場極其迅速地補充了保障房體系失靈的缺陷,以兩種方式解決了城市化的居住需求:一極是商品房市場——市場化的手段;一極是小產權房私建——自發性的保障。如今形成了城市住宅體系的“三分天下”:保障房、商品房和小產權房幾乎各占三分之一。
? 以保障房促安居
? 應該誰買單?
? 各國政府在保障房體系建設中的一般原則是各方集資,收支分離,但實際上主要是中央財政出資,因為保障房建設屬于社會公共福利類的安居工程。特別是在中國現行的地方政府出資。實際上,當地方政府同時面對兩種土地需求之時,一邊是高價競爭的商財政稅收體制中,中央財政在主要稅種的收入中都是拿大頭的,保障房建設更不應該由品房用地,一邊是地價補貼的保障房用地,兩利相權取其重,地方政府必然陽奉陰違,把保障房用地轉變為商品房用地。法國政府之所以要立法規定城市必須提供20%以上的保障房,就是因為地方政府有其自身的利益導向,不愿意承擔以保障房促安居的社會義務。
?? 在雙軌制的城市住宅體系中,中央政府完全有能力宏觀統籌,把商品房體系的增值稅轉移為保障房體系的補償金,也可以規定土地出讓金的一定比例用于保障房建設,還可以開征豪宅稅,??钣糜诒U戏康慕ㄔO。市場經濟必然產生兩極分化,從而導致“朱門酒肉臭,路有凍死骨”,政府的經濟職能就包括用“朱門酒肉”來保障安居,這既可分流商品房價格上漲的壓力,又能夠化解民怨,緩解貧富的兩極分化,并改善城市的生活環境。在保障安居的民生需求面前,不應該把一切責任都推給市場,更不應該將社會沖突引向房地產開發商和地方政府。
???總而言之,以保障房促安居是化解樓市糾結的正確途徑之一,而要實現這個目標,必須落實三件事:第一要明確“雙軌制”的交易原則,避免政策性投機;第二要明確保障房體系的規劃原則,和商品房體系并行不悖;第三要明確保障房建設的資金來源,以中央財政支出為主導。如果這三條都不能落實,保障房的建設就會像“經適房”解禁一樣,一邊建著一邊丟,既不能保障安居,還不斷擾亂市場。