高房價應成為對富人的課稅工具


??????本文首發于《華夏時報》2010年10月15日。


???最近人們常說的一個詞是“剛性需求”,房產價格之爭演繹出剛性需求推升樓價,一些人說剛性需求已如饑似渴,一些人說剛性需求是子虛烏有,在我看來,爭論其實源于論辯各方對剛性需求所下的定義不同。
房價的剛性與彈性
???在經濟學中,價格剛性是相對于價格彈性而言的,剛性需求對價格不敏感,這種需求無論價格高低都不會消失,而一般(彈性)需求是隨價格而變的。在討價還價中,有人說:“這么貴誰買得起?我不買了!”也有人說:“你開價吧!我買定了!”前一種情況下是彈性需求,后一種情況就是剛性需求。這么簡單的理論為何爭論不休呢?因為論戰各方摻雜了個人的情緒和偏好,這就引出了需求剛性的相對性和主觀性:對一些人是剛性的需求,對其他人可能是彈性的需求;即使是同一個群體,需求也會因環境和情緒的變化而從彈性變為剛性,一些本來可買可不買的東西,一旦發生群體搶購就會變成志在必得的東西。
???曾經有人做過一個測試,一個亞洲人和一個歐洲人同時看到一家店鋪門前排起了長隊,亞洲人立刻往后跑,排好隊后再問前面的人:你們排隊買什么?歐洲人則慢吞吞地走到前面問商店服務員:你們這是在賣什么?這個測試說明亞洲人的消費偏好較為沖動,較容易受他人行為的影響。由此推論,當前在房地產市場中推高樓價的剛性需求有二,其一是客觀的剛性需求,其二是沖動的剛性需求。
???樓市調控數月,最近交易量有所回升,房產的投資需求和消費需求都在蠢蠢欲動,于是有人說剛性需求“如饑似渴”,這種需求剛性從何而來呢?主要是沖動性的剛性需求?,F代經濟學的重大突破之一是引進了心理學,一位諾貝爾經濟學獎得主研究普通人變成投資人后的心理偏好變化,提出了一個“痛恨遺憾定理”,這個定理說明:因錯過機會而產生的遺憾心理會轉化為投資人的非理性沖動。當預期中的房價下跌沒有發生之時,投資人的遺憾心理就會轉化為非理性沖動,強化了城市居民沖動性的房產投資需求,所以樓市調控不僅沒有抑制投資性需求,反而使房產的投資性需求變得更加剛性。


剛性需求有四個層次
???為什么不能把買房居住定義為剛性需求呢?因為住房需求在城市有兩種實現方式,其一是租房,其二是買房。城市房產具有出租、消費和交易三重屬性,出租是中介性的需求,而居住和投資兩種需求相比,買房投資的需求更為剛性,因為投資性收益必須以擁有房產為前提,這種需求在房產投資的風險高于收益之時才會弱化。因此要化解城市房產投資的剛性需求,釋放更多的居住性住房供給,關鍵在于要改變房產投資市場的風險/收益不對稱。
???投資房產的剛性需求來自于城市房產投資的收益高于風險,這種風險/收益的不對稱性并非是永恒的,而是階段性的,來自于城市化進程中的兩個流動性——人口與貨幣的流動性,一個稀缺性——城市生存空間的稀缺性。城市化使一個國家的城市人口占比從30%左右達到60%-70%,這樣大規模的人口遷徙和區位調整發生在中國,其經濟意義絕不亞于歷史上的地理大發現,所以諾貝爾經濟學獎得主之一約瑟夫·斯蒂格里茨教授說,本世紀影響世界的有兩件大事,第一是互聯網的傳播,第二就是中國的城市化。
???在城市化的階段,城市房地產客觀(非沖動性)的剛性需求有四個層次:1,追求財富的需求;2,消費升級的需求;3,安全保障的需求;4,公共消費的需求。這四種需求都可以選擇租和買這兩種方式實現,所以在城市的大街小巷隨處可見房產“租售”的招牌,而人們在租和買之間做出選擇的決策是因人而異的。在選擇中,個人和家庭的經濟能力固然重要,此外還有人的風險偏好、生活方式和工作性質等因素,也都在買房還是租房的決策中起著非常關鍵的作用。
???小富進城,大富進京,追逐財富的需求是城市化的主要驅動力,這是因為城市經濟創造了一種新的財富:風險財富。隨著房產投資的財富效應在城市中擴散,市場化程度較高的人會有本能的反應,而那些“蝸居”在計劃經濟鐵飯碗里的人沒有感覺。在這里,我們看到了兩種“蝸居”,蝸居在夢想里的人們有追求,蝸居在鐵飯碗里的人在抱怨。在風險財富面前,風險偏好較低的人總是先看到風險,因此會錯過本來屬于自己的財富機會,這是今日中國因房產升值而導致貧富差距擴大的原因之一。
窮國富人須付較高居住成本
???除了因致富欲而產生的剛性需求之外,城市的剛性需求還有消費升級、安全保障和公共消費,這三大需求在發展中國家更為剛性。在歐美國家,城市化有兩個階段,小富進城和大富進京是第一階段,然后是窮人進城,富人下鄉。富國的富人多半不住在城里,他們的生活方式往往是城中有房,城外有家,鄉村有別墅。投資大師索羅斯先生富甲天下,他在紐約市的房子只是約200平米的一套復式公寓,而他的鄉村別墅才是良田千頃。發展中國家的城市化改變了這個模式,窮人進城了,富人不下鄉,人口流動的趨勢幾乎是只進不出,在中國只有珠三角地區有富人下鄉的趨勢。
???在城市化的進程中,發展中國家幾乎都選擇了超級都市圈模式,亞洲尤為如此。除了歷史、文化和政治的原因之外,經濟的原因是兩個非均衡:先天的非均衡與后天的非均衡。先天的非均衡是城鄉經濟的兩極分化,亞洲發展中國家城市化的特征之一是城市剝削農村,主要原因是工業品和農產品之間的價格剪刀差。后天的非均衡是政府投資的兩極分化,財政收入的絕大部分投入在城市建設之中,導致城市經濟生活有市場化的“免費午餐”,只有居住在城市的人才能分享。
???隨著城市化的財富形態變化,致富和就業的機會日益集中到城市,窮國的窮人們不進城往往就活不下去了,所以富人應該把稀缺的城市生存空間盡量多地讓給窮人,“蝸居”在城中有一套房即可。但是在亞洲,由于城市安全的保障性和私密性,越來越多的富人在城里擠占了窮人的“地盤”,還分享著為窮人提供的公共消費,這是不公平的。所以,窮國的富人應該支付較高的城市居住成本,從這個意義上說,高房價就是對富人的課稅工具。曾有位學者在一個論壇上唱著“為窮人說話”的高調抨擊上海湯臣一品的高房價,我忍無可忍地問:“湯臣一品降價到每平米5萬元窮人買得起嗎?如果買不起,你現在是為窮人說話還是替富人砍價?”城市豪宅區的高房價是對富人的課稅工具,房價當然應該是越高越好,關鍵是政府要把從高房價豪宅銷售中獲得的利益全部轉移支付給窮人,特別要以公租房的方式補貼那些不得不進城討生活的農民工們,這才是高價豪宅的社會合理性!
???城市化的剛性需求不是擁有住宅,任何人的居住需求都應該在買房和租房之間選擇,而選擇的權利絕非專屬于政府的特權,所以人們不應利用政府的公權力或政策來實現個別群體的利益。以所謂剛性需求的名義要求擁有免費或低價的住宅是對市場經濟的蔑視,是對他人權利的侵犯,是對社會財富的掠奪。